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Il Retail Real Estate nell'era post-Covid: trend e prospettive del Mercato Immobiliare del Commercio

A cura di Rocco Vastola, Lucia Ferrara, Barbara Giordano, Consulenti PRAXI Valutazioni e Advisory

Chiusure obbligate, crescita dell’e-commerce, assenza dei turisti internazionali: sono questi i principali fattori che hanno avuto un forte impatto sul mondo del Retail Real Estate. 

Quali sono gli aspetti imprescindibili da considerare nelle valutazioni degli immobili commerciali dopo due anni di pandemia e le prospettive future del settore?

A distanza di due anni dall’inizio della pandemia che ha colpito violentemente l’economia mondiale, e in particolare il settore retail, si guarda al 2022 come l’anno della ripartenza e della svolta.

Nel 2021 il mercato immobiliare retail, seppur con volumi di investimento sempre minori, ha fatto registrare segnali di recupero, soprattutto nella parte finale, scaturiti principalmente dalla progressiva riduzione delle restrizioni introdotte per far fronte alla crisi sanitaria in corso, che ha consentito a tutte le attività commerciali di operare con minori limitazioni in termini di giorni, orario di apertura e servizio. 

Dai dati relativi alle compravendite registrate dall’Agenzia delle Entrate¹  per il segmento negozi e laboratori, si registra un incremento del 15,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, confermando le dinamiche positive rilevate a seguito dell’attenuazione dell’impatto delle politiche di contenimento stabilite dal governo. 

Come riportato nell’ultimo Rapporto di Scenari Immobiliari², il volume totale degli investimenti registrati nel 2021, pari a 1,32 miliardi di euro, risulta inferiore del 9% rispetto al 2020 e di poco più del 30% rispetto al 2019. È da evidenziare che circa un miliardo di euro deriva dalla maxioperazione di Blackstone, nell’ultimo quadrimestre dell’anno, sul portafoglio da 14 trophy asset di Reale Compagnia Italiana³.

Come rilevabile dal grafico, gli investimenti registravano un trend negativo già prima della pandemia. Tuttavia, Scenari Immobiliari stima che nel 2022 in Italia è prevista una risalita con un volume di oltre 1,46 miliardi di euro (+ 10,5%). 

Prezzi e canoni sono ancora in contrazione, seppur con dinamiche inferiori rispetto a quanto manifestato nel corso del 2020, ma, sempre secondo Scenari Immobiliari, pur mantenendosi in campo negativo, nel corso dell’anno gli andamenti medi nazionali saranno più contenuti, -2,3% i canoni e -1,2% i prezzi. 

Il clima di incertezza comunque permane, anche per la sopraggiunta instabilità politico-economica internazionale legata al conflitto Russia-Ucraina. Gli andamenti futuri dipenderanno da quanto e come l’evoluzione della guerra, nelle sue numerose implicazioni, cambierà il quadro macroeconomico.

Nuovi trend

I lockdown e le limitazioni dettate dalla pandemia da Covid-19 hanno modificato in maniera determinante le abitudini e le richieste del consumatore finale. Ciò ha indotto a rivedere il concetto classico di negozio e di grande magazzino.

Si riscontra un consolidamento della tendenza, già rilevata nel corso del biennio precedente, di prediligere interventi edilizi su strutture facenti parte di outlet, shopping center e retail park di dimensioni contenute, caratterizzate da bacini di utenza di livello sovralocale. 

Gli spazi retail si stanno trasformando in ambienti flessibili, capaci di adattarsi ai cambiamenti delle abitudini nella vita privata e professionale delle persone, focalizzando l’attenzione sulla customer experience, sulla differenziazione dell’offerta commerciale e di servizi e sulla reale integrazione tra le opportunità della vendita online e l’esperienza di acquisto presso un negozio fisico.

Le grandi superfici di vendita, rischiando di risultare ancora sovradimensionate rispetto alle nuove abitudini di vita, di consumo e di acquisto dei consumatori, tendono ad essere riconvertite sia in ambienti ibridi, ospitando spazi per uffici o postazioni di coworking, sia in luoghi fisici in cui sviluppare nuove esperienze di acquisto.

Cresce inoltre una nuova fetta del mercato immobiliare commerciale in contrapposizione alle high street, le cosiddette secondary street, vie del commercio che attraggono un bacino di utenza prettamente locale, caratterizzate da un contesto urbano di prossimità, dotato di tutto quello che serve per vivere il quotidiano: spazi per il lavoro, strutture sanitarie, bar, ristoranti, scuole, negozi, centri culturali e sportivi, luoghi per la socialità.

Alla luce dei nuovi trend del settore retail, nella valutazione degli immobili commerciali, oltre all’analisi delle ordinarie caratteristiche estrinseche ed intrinseche degli asset, rivestiranno particolare importanza tutti quei fattori che rispettano i principi ESG (environmental, social e governance).

Gli indicatori imprescindibili che dovranno essere sempre più considerati sono:

La sostenibilità e l’efficientamento energetico. Edifici moderni ed eco-friendly attirano in genere una clientela migliore, e dunque il reddito da locazioni diventa più sicuro. Risulteranno quindi più appetibili tutte quelle strutture:

• realizzate con materiali eco-compatibili; 
• con presenza di certificazioni impiantistiche, ambientali e gestionali; 
• con presenza di impianti da fonti rinnovabili per la produzione di energia e colonnine di ricarica per auto e biciclette elettriche.

Il contesto urbano, con particolare attenzione all’interazione sociale. Ricoprirà sempre maggiore importanza la cosiddetta “città dei quindici minuti”, dove il cittadino può trovare, entro pochi minuti da casa, tutto quello che serve per vivere il quotidiano:

• disponibilità di parcheggi e di verde pubblico;
• presenza di infrastrutture e mezzi di trasporto;
• attività sociali e servizi per l’infanzia;
• strutture sanitarie.

Il comfort della struttura. Ambienti flessibili capaci di adattarsi ai cambiamenti di abitudini intercorsi nella vita privata e professionale delle persone. Soprattutto nei centri commerciali, sarà fondamentale la presenza di:

• attività di entertainment & leisure;
• spazi confortevoli per dipendenti e utenti;
• aree dedicate al relax degli utenti.

In definitiva, accelerando un processo già in corso da diversi anni, la crisi generata dalla pandemia ha agito da stimolo per la creazione di standard nuovi che hanno messo in evidenza il legame mutato tra gli asset e chi ne usufruisce, portando il settore retail ad una radicale metamorfosi che i dati registrati sulle compravendite e sul volume degli investimenti confermano.

La trasformazione degli ambienti fisici e, dunque delle caratteristiche intrinseche dei locali commerciali, infatti, risponde alla necessità di cambiamento della domanda e dei bisogni degli investitori e degli stakeholders. 

L’importanza stessa acquisita dai criteri ESG sul mercato mondiale muove dalla necessità di stabilire nuove dinamiche e sinergie a cui, per la capacità di facilitare l’erogazione di servizi e forme di commercio nuovi, il retail è il settore maggiormente propenso ad adattarsi, fungendo da catalizzatore per le trasformazioni sociali e riferimento per la collettività.