L’impatto della Sostenibilità sulla valutazione degli asset immobiliari

A cura di Alfredo Romano, ESG Senior Advisor PRAXI

---

Che impatto sta avendo - e sempre più avrà - la sostenibilità sulle strategie di sviluppo e investimento immobiliare e, in particolare, sulla valutazione degli asset? 

Il tema, ampiamente dibattuto nella comunità globale degli operatori immobiliari e finanziari, ad oggi non ha trovato ancora un algoritmo che spieghi appieno la correlazione fra grado di sostenibilità di un progetto immobiliare e sua valutazione di mercato. 
Tuttavia, alcune interessanti considerazioni emerse alla conferenza “Smart and Sustainable Planning for Cities and Regions”¹ offrono agli operatori del mercato importanti spunti di riflessione sulla direzione che sta prendendo la valutazione degli asset “green”. 

C'è un senso generale di urgenza intorno al settore immobiliare e rispetto al ruolo che esso può e deve giocare nella transizione climatica. 

Il Real Estate, infatti, è responsabile per circa il 40% dell'energia consumata, di cui l'11% generata da materiali di fabbricazione (acciaio, cemento, ecc.), e del 36% delle emissioni globali di gas serra.
Al centro della transizione, il settore sta attraversando una fase storica di disruption: il cambiamento climatico è passato in cima all'agenda dei Board, le conseguenze fisiche di un clima che cambia stanno diventando pronunciate, le autorità di regolamentazione e gli standard setter stanno spingendo per l’adozione di processi di disclosure sull’entità e sui portafogli, i governi stanno approvando leggi mirate alla riduzione delle emissioni, i fruitori (dipendenti ed inquilini) chiedono edifici sempre più sostenibili, gli stakeholder tutti sollecitano gli operatori ad agire e a prendere una chiara posizione in termini di integrazione della sostenibilità nelle strategie.

A fronte degli impegni presi dai Paesi firmatari con l’Accordo di Parigi², la decarbonizzazione dei portafogli di investimento e il raggiungimento di una maggiore efficienza energetica degli asset sono diventati la priorità per i Board del settore, obiettivi tanto urgenti quanto sfidanti. 

In particolare, la sfida riguarda:

• l’integrazione della sostenibilità fin dalla fase di progettazione
• la definizione di piani di transizione sostenuti dalle risorse necessarie a implementare gli interventi di adeguamento
• l’engagement degli shareholder per assicurare un adeguato stanziamento di risorse a supporto della transizione
• il presidio del processo di riduzione dell'impronta carbonica degli asset
• la messa in sicurezza del valore dei portafogli attraverso l’integrazione dei fattori ESG nelle strategie organizzative
• la riorganizzazione della gestione alla luce dei target fissati
• un utilizzo efficiente ed efficace delle risorse di transizione messe a disposizione dagli asset manager/shareholder.

In tale contesto esistono rischi significativi di valutazione errata degli immobili nei mercati e nelle classi di attività, ma anche opportunità di creare nuovo valore: la decarbonizzazione, infatti, sta attirando trilioni di dollari di capitale che sono stati impegnati verso il Net-Zero e nuovi modelli di progettazione, sviluppo e gestione orientati alla sostenibilità si stanno affermando a livello globale. 

Una solida “data intelligence” sul clima è la chiave per attuare le strategie di decarbonizzazione nel settore immobiliare, minimizzare i rischi della transizione, massimizzare il valore delle opportunità, proteggere i propri portafogli. Che per i Board significa:

• poter avere ampio e profondo accesso a dati di qualità, consuntivi e prospettici, saperli leggere ed usare a vantaggio del business e della strategia
• immunizzare i rischi attraverso una chiara policy di sostenibilità che funga da pilastro centrale e riferimento unico per le linee guida di investimento e per tutti i processi operativi di ricerca, analisi, selezione, valutazione, due diligence, inserimento in portafoglio e gestione degli asset e di successivo monitoraggio della performance
• intercettare con velocità le dinamiche di prezzo e identificare le opportunità offerte dagli asset che presentano una quotazione non allineata con il mercato, integrando tali informazioni nelle strategie di investimento/disinvestimento ed ottenendone così vantaggi competitivi a supporto del processo decisionale strategico
• assicurare l’aggiornamento dei modelli di valutazione immobiliare che devono integrare le nuove dinamiche ESG, garantendo così che le azioni intraprese rispetto al clima siano considerate nella funzione del valore.

La legge della domanda e dell’offerta governa ancora i movimenti dei prezzi degli asset green. 

La sostenibilità impatta sui valori immobiliari in termini di attrattività verso i conduttori, che a sua volta favorisce una veloce locazione degli spazi, che di conseguenza sostiene i canoni. Tutto ciò si traduce in facilità di reperimento di inquilini affidabili e capacità di mantenere i canoni di locazione ai massimi livelli del mercato, flussi di cassa prospettici più stabili, minimizzazione del rischio di esercizio delle break options da parte dei conduttori sensibili alla sostenibilità, e cap rate più favorevoli per il venditore.

L’impatto della sostenibilità sulle valutazioni degli asset offre l’opportunità agli operatori di incominciare a ragionare in termini di massimizzazione dei rendimenti derivanti da azioni di retrofitting anticipate. 

Per ottenere il massimo rendimento dagli interventi di adeguamento alla sostenibilità, gli investimenti devono essere iniettati il prima possibile, mentre l'offerta di attività sostenibili è ancora scarsa e la domanda è in costante crescita. Sono quindi premiati gli early movers, in grado di beneficiare di quotazioni in crescita e di maggiore attrattività sul mercato degli asset green.
D’altra parte, la componente di valore degli asset riconducibile alla sostenibilità non assume esclusivamente la forma di una manifestazione finanziaria: i benefici per la comunità allargata e le esternalità positive sono spesso componenti rilevanti intangibili del valore dell’asset; eppure esse incidono sulla quotazione dell'immobile in modo determinante, in quanto l'interesse degli investitori è tanto maggiore quanto più forte è l’impatto positivo che l’asset ha sui propri stakeholder, ciò rappresentando una condizione favorevole per sostenere livelli di occupazione e canoni elevati.

I rischi di transizione (e i relativi costi potenziali) sono un ulteriore fattore che aumenta l'interesse degli investitori e dei locatari per gli asset ESG efficienti: gli asset sostenibili riducono al minimo i rischi di transizione ed i possibili costi aggiuntivi derivanti da una regolamentazione più severa contro le fonti energetiche non sostenibili.

Quali sono le azioni necessarie per sostenere questa transizione e come devono essere organizzate?

Per citare le principali:

• Efficientamento energetico
• ESG Due Diligence
• Green building certification 
• ESG reporting e benchmarking
• Compliance
• Progettazione e implementazione del piano di transizione
• Definizione dei target di decarbonizzazione
• Monitoraggio.

 La formazione è il primo step del processo, dopodiché tali azioni vanno introdotte nei punti cardine dell’organizzazione e integrate con quelle tradizionali dell’immobiliare, tecniche e non. 

La scarsità di competenze sul mercato rende ancora complessa la ricerca e l’inserimento di personale di supporto, ma è possibile ricorrere a terze parti qualificate che possono rivelarsi preziosi partner strategici lungo il percorso di integrazione della sostenibilità. 

Ad ogni modo, occorre sempre ricordarsi che il successo sostenibile rientra appieno nel perimetro delle responsabilità del Board e che, di conseguenza, la sfida della sostenibilità deve in primis essere colta ai più alti livelli di management d’impresa e posta dal Board in cima alla lista delle priorità.
 

¹ SSPCR 2022, luglio 2022, Bolzano
² L'Accordo di Parigi, sottoscritto a Le Bourget il 12 dicembre 2015 dai rappresentanti di 196 Stati membri della Convenzione quadro delle Nazioni Unite sui Cambiamenti Climatici (UNFCCC) in occasione della XXI Conferenza delle Parti (COP21), impegna tutti i Paesi firmatari alla riduzione progressiva delle proprie emissioni di gas serra. L’Accordo mira a migliorare la capacità di adattamento ai cambiamenti climatici e a rafforzare la risposta dei governi ad adottare misure volte e contenere l'aumento della temperatura media globale al di sotto di 2°C rispetto ai livelli preindustriali e di proseguire gli sforzi per limitarlo a 1,5°C